[지방세#5] 취득세③ 취득의 시기 및 신고기한, 과세표준

취득세 ③ 취득의 시기, 신고기한, 과세표준

 

 

이전 포스팅에 이어, 취득세 제도에서 취득의 시기와 신고기한, 그리고 취득세의 과세표준에 관하여 알아보겠습니다. 

 

취득의 시기가 실질적으로 중요한 이유는 신고 납부기한 때문입니다. 취득일이 과세표준의 산정기준일이 되고, 취득일로부터 60일 이내에 신고하여야 가산세가 부과되지 않습니다.

 

---

취득세에 관련하여 과세대상과 취득의 개념에 대해서는 아래 포스팅을 참조하여 주세요.

 

[부동산/세법] - [지방세#4] 취득세② 과세대상, 취득의 개념 4가지

[지방세#4] 취득세② 과세대상, 취득의 개념 4가지

---

 

 

1. 취득의 시기(납세의무 성립시기)

1.1. 유상승계취득(연부취득 제외)

유상승계취득 시기는 잔금일, 등기일 중 빠른 날입니다.

유상승계취득 시기 (엑셀 수식)
= MIN(잔금일, 등기일)

 

여기서 잔금일은 1) 계약서상의 잔금일로 보는 경우와 2) 사실상의 잔금일로 보는 경우로 구분됩니다.

 

1) 계약서상 잔금일

: 유상승계취득의 시점을 계약서상 잔금일로 보는 경우는 개인 간의 거래일 경우로 한정됩니다.

예를 들어, X토지주와 Y투자자가 있다고 합시다. 이 둘은 다음과 같이 매매계약서를 체결하였습니다.

계약일: 2022년 6월 30일
총 매매대금: 10억
계약금: 1억 (지급일: 계약일)
잔금: 9억 

그런데 이 경우, 잔금의 지급일이 기록되어 있지 않습니다. 이처럼 잔금지급일이 명시되지 않은 경우, 계약일로부터 60일이 경과된 날을 취득일로 봅니다.

즉, 이 예시에 따르면 2022년 8월 29일이 계약일로부터 60일이 경과된 날이므로, 취득일이 됩니다. 

 

그런데 여기서 의문이 있습니다. 분명 취득세 제도에서는 사실상의 현황에 따라 부과된다고 지난 시간에 다룬 바 있습니다. 그런데 왜 여기서는 계약서상 잔금일(형식상의 잔금일)을 취득일로 보는 걸까요?

 

현실적으로, 개인간의 모든 거래를 사실상의 현황에 따라 부과하는 것은 행정상 제약이 있기 때문에 계약서를 토대로 부과한다고 이해하면 될 것 같습니다. 

 

2) 사실상의 잔금일

: 유상승계취득일을 사실상의 잔금일로 보는 경우는 국/수/공/판/장으로 5가지입니다.

 

(1) 국가, 지자체, 지자체조합으로부터의 취득

(2) 수입(외국으로부터 수입) - 예로 차량

(3) 공매 방법에 의한 취득

 공매: 법률에 의하여 공공기관이 강제적으로 물건을 처분하여 금전으로 바꿈.

(4) 판결문에 의해 객관적으로 입증되는 취득

단, 화해, 포기, 인낙 똔느 자백간주에 의한 취득은 제외됩니다. (형식상의 잔금일이 취득일이 됨)

(5) 법인장부 중 원장, 보조장, 출납전표, 결산서에 의해 객관적으로 입증되는 취득

 

1.2. 연부취득

연부취득의 경우, 연부금 지급일과 등기등록일 중 빠른 날이 됩니다.

 

 

1.3. 무상승계취득

무상승계취득은 죽고, 살고, 이혼한 경우 3가지로 나누어서 살펴보겠습니다.

 

1) 사망 관련 (상속, 유증에 의한 취득)

: 상속이나 유증을 통한 취득의 경우에는 상속개시일(사망일, 실종선고일)과 유증개시일이 됩니다.

 

2) 살아 있을 때 (증여, 기부에 의한 취득)

: 증여(기부)계약일과 등기등록일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.

증여계약일이라는 용어는 헷갈릴 수 있으니 반드시 짚고 가야하는 용어입니다.

 A(토지주)는 B에게 토지를 증여하고자 합니다. 이때, 둘은 2023년 6월 30일 계약서를 작성하여, 2023년 12월 31일에 토지를 증여하기로 약정하였다면, 취득의 시기는 2023년 12월 31일이 됩니다.

즉, 증여계약서 작성일이 2023년 6월 30일이 되며, 증여계약일은 증여하기로 약정한 날인 2023년 12월 31일입니다.

 

 

1.4. 원시취득

원시취득에는 1) 건축물의 건축과 개수, 2) 매립간척에 의한 토지 취득, 3) 점유시효 취득으로 세 가지 경우가 있습니다.

 

1) 건축물의 건축과 개수

: 건축물의 건축과 개수를 통한 취득의 경우에는, 사용승인서(임시사용승인일 포함), 사실상의 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다. 참고로, 사용승인일은 준공인가일과 구분됩니다.

사용승인서
:건축 허가권자가 사용승인신청을 받은 경우 사용승인의 검사를 하고, 합격된 건축물에 교부하는 증서

준공인가일
: 사업시행인가를 받아 인가한 내용대로 이행되어 행정 목적에 적합한지 여부를 확인하고 준공인가증을 교부함으로써 토지나 인가받은 건축물을 사용수익할 수 있도록 법률효과를 발생시키는 행정처분

 

2) 매립간척에 의한 토지의 취득

: 매립간척 등으로 토지를 원시취득한 경우에는 준공인가일, 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.

 

3) 점유시효 취득

: 점유시효에 따라 취득하는 경우에는 시효완성일을 취득일로 봅니다.

 

 

1.5. 토지 지목 변경

토지의 지목변경의 경우에는, 사실상 변경일, 토지대장상 변경일(공부상), 사실상 사용일 중 빠른 날을 취득일로 봅니다.

 

 

2. 취득세 과세표준

취득세 과세표준

 

취득세의 과세표준은 크게 일반적인 경우와 가치증가의 경우로 나누어서 살펴보겠습니다.

 

2.1. 일반적 취득

: 앞서 취득을 4가지 유형(유상승계, 무상승계, 원시취득, 간주취득)으로 구분하였는데, 여기서는 유상승계와 무상승계, 원시취득의 경우 과세표준을 알아보겠습니다.

 

유상승계와 무상승계, 원시취득의 과세표준은 MAX(신고가액,  시가표준액)을 적용하는 경우와 사실상 취득가액 기준을 적용하는 경우로 다시 나뉩니다.

 

과세표준을 판단할 때는, 우선 "사실상 취득가액 기준을 적용하는 경우"를 검토하여야 합니다. 여기서 사실상 취득가액을 적용하는 경우는 국수공판장검으로 다음과 같습니다.

 

1) 국가, 지자체, 지자체조합으로부터 유상취득

2) 수입에 의한 유상취득

3) 공매방법에 의한 유상취득

4) 판결문에 의해 취득가격이 입증되는 유상취득(단, 화해, 포기, 인낙, 자백간주에 의한 취득 제외)

5) 법인장부로 취득가격이 입증되는 유상취득

6) 부동산 거래신고 등에 관한 법률 규정에 따른 거래신고대상 중 검증이 이루어진 취득. 다만, 지방 국세청장이나 세무서장의 확인된 금액이 큰 경우에는 그 확인된 금액으로 한다.

 

2.2. 지목 변경 등에 의한 취득

지목변경, 증축, 개축, 개수에 의한 취득의 경우에는 신고한 가액(증가한 가액)을 원칙적으로 적용하되, 예외적으로 시가표준액을 적용합니다(무신고, 미달신고, 신고가액의 표시가 없을 경우)

 

 

3. 면세

취득가액 50만원 이하는 면세되어, 과세되지 않습니다.

 

 

 

 

---

이전 발행글도 확인해보세요.

[부동산 PF 실무]

[부동산PF 담보 및 신용보강#1] 일반적 특징, 자금보충약정 및 이자지급보증

[신탁#1] 부동산 신탁 제도, 담보신탁과 근저당권 설정

[부동산 인허가 관련 법률]

[국토계획법#1] 지구단위계획이란? 지구단위계획 관련 법규 및 지침

[국토계획법#2] 지구단위계획의 수립기준, 필요적 고려사항

[국토계획법#3] 지구단위계획구역의 지정(의무적, 재량적, 도시지역외)

[국토계획법#4] 지구단위계획의 내용 및 공공시설 등 설치비용

[국토계획법#5]개발행위허가 제도, 허가대상, 허가기준

[지구단위계획수립지침#1] 특별계획구역이란? 관련 법률 및 지침

[지구단위계획수립지침#2] 특별계획구역 변천과정 및 절차

[국토계획법/공원녹지법#1] 민간공원 특례사업이란? 관련 법률 및 지침

[부동산 세금]
- 지방세, 취득세

2023.10.10 - [부동산/세법] - [지방세#1] 지방세의 의의, 종류 및 법원

2023.10.14 - [부동산/세법] - [지방세#2] 취득세란? 부동산개발 사업방식별 취득세, 비과세

2023.10.30 - [부동산/세법] - [지방세#4] 취득세② 과세대상, 취득의 개념 4가지

- 보유세(재산세, 종합부동산세)

[지방세#3] 재산세란? 재산세 과세대상, 납세의무자, 비과세

[종합부동산세#1] 종합부동산세란? 주택에 대한 과세 part 1