[신탁#1] 부동산 신탁 제도, 담보신탁과 근저당권 설정

부동산 신탁제도, 담보신탁과 근저당권 설정

 

 

1. 부동산 신탁 제도

1.1. 부동산 신탁의 의의 및 법령

부동산 신탁은 부동산을 목적으로 하는 신탁을 말하며, 크게 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 토지신탁, 분양관리신탁, 대리사무로 나눌 수 있다. 가장 흔하게 이용되는 형태의 신탁은 담보신탁과 토지신탁 등이 있다.

 

부동산 신탁회사는 자본시장법 제12조와 동법 시행령 제16조에 따라 인가를 받아 금융투자업(신탁업)을 영위하는 금융기관이며, 자본시장법이 특별법으로 우선 적용되며, 다음으로 신탁법의 적용을 받는다.

 

1.2. 유형

부동산 신탁은 영리 목적성을 갖는지 여부에 따라 크게 두 가지로 구분해 볼 수 있다(영리 부동산신탁, 비영리 부동산신탁).

 

비영리 부동산신탁의 예시로는 재건축조합에서 재건축사업 등의 정비사업 시행을 위해 조합원으로부터 부동산을 수탁하는 경우에 해당하는 것을 들 수 있다. 이외의 비영리 부동산신탁은 거의 찾아보기 힘들다.

 

영리 부동산신탁의 유형은 관리신탁, 처분신탁, 담보신탁, 분양관리신탁, 토지신탁 등으로 나누어 볼 수 있다. 실무적으로 각 신탁계약서에 특약사항을 추가하여 계약이 이루어지며, 특약사항에 어떤 사항이 추가되는지에 따라 실질적인 부동산신탁 유형을 알 수 있겠다.

 

예를 들어서, 부동산 관리신탁계약서에 특약사항으로 제3자에 대하여 신탁부동산을 수탁자(신탁사)가 직접 처분할 수 있다는 조항이 삽입된다면 해당 신탁의 유형은 관리신탁계약서라는 명칭에도 불구하고, 처분신탁의 성질도 가지게 된다.

 

 

2. 근저당권 설정과 부동산 담보신탁

2.1. 개요

금융기관이 대출하면서 물적 담보를 취득하는 대표적인 방식은 근저당권 설정과 부동산 담보신탁이 있다.

 

근저당권 설정은 대출과 동시에 등기부 등본에 대출금액의 120%~130%를 채권최고액으로 근저당권을 설정하는 방식이다.

 

부동산 담보신탁은 대출과 동시에 우선수익권을 취득하는 방식으로, 대출금액의 120%~130%를 우선수익권 증서금액으로 정한다.

 

2.2. 차이점

[갑구와 을구]

근저당권 설정과 부동산 담보신탁의 가장 큰 차이는 등기부 등본에서 드러난다. 우선, 근저당권 설정은 을구(소유권 제한)에 표기가 되지만,  담보신탁을 하면 갑구(소유권 사항)에 표기가 된다.

 

즉, 담보신탁은 형식상으로 소유권이 위탁자로부터 수탁자(신탁사 등)에 이전되기 때문에, 담보신탁은 갑구에 표기가 되는 것이다.

 

[대출 여부의 확인]

결론부터 보면, 담보신탁은 대출 여부를 등기부를 통해 확인할 수 없다.

 

담보신탁은 갑구를 통해 (신탁원부를 근거로) 신탁사에 소유권이 이전되었다는 사실만 파악할 수 있을 뿐이다. 따라서, 대출여부를 확인하려면 반드시 신탁원부를 등기소에 징구하여야만, 대출금액과 대출기관을 알 수 있다.

 

반면, 근저당권 설정의 경우에는 채권최고액과 근저당권자가 표기되므로, 대출여부를 간접적으로 확인할 수 있다.

 

 

 

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