1. 종합부동산세 제도
1.1. 목적
종합부동산세법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산세를 부과하여 부동산보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다(종부세법 제1조)
국가 등: "너네 비싼 거 갖고 있네? 부자잖아. 너네가 이해하지? 세금 내렴.
이러한 목적을 달성하기 위해 2005년부터 매년 6월 1일 현재 보유하고 있는 부동산에 대해서 1차로 시군구에서 재산세를 부과하고, 고액의 부동산 보유에 대해서는 2차로 국가에서 전국의 부동산을 납세의무자별로 합산하여 기준금액 초과분에 대해서 종합부동산세를 부과하는 것을 내용으로 하는 부동산 보유세제를 전면 개편하였다.
한편, 국세로 징수한 종합부동산세는 재정이 어려운 지자체에 전액 교부하도록 하여 지방재정의 균형발전을 도모하고 있다(지방교부세법 제4조 제2항)
1.2. 용어의 정의
- 주택
: 지방세법에 따른 재산세 과세대상인 주택을 말한다.
- 토지
: 지방세법에 따른 재산세 과세대상인 토지를 말한다.
- 공시가격
: <부동산가격 공시에 관한 법률>에 따라 가격이 공시되는 주택 및 토지에 대하여 동법에 따라 공시된 가액(토지는 개별공시지가, 주택은 개별주택가격/공동주택가격)을 말한다. 다만, 가격이 공시되지 않은 경우에는 시장/군수가 국토부장관이 제공한 토지가격비준표 또는 주택가격비준표를 사용하여 산정한 가격으로 한다.
1.3. 과세기준일
과세기준일은 재산세의 과세기준일인 매년 6월 1일로 한다(종부세법 제3조).
참고로, 납부일은 매년 12월 1일~15일이다.
2. 종합부동산세의 구분 및 세액
종합부동산세는 크게 두 가지로, 1) 주택에 대한 세, 2) 토지에 대한 세로 구분된다. 이 두 세액을 합한 금액이 종합부동산세액이 된다.
여기서, 2) 토지에 대한 세는 다시 i) 종합합산세액, ii) 별도합산세액을 합한 금액이 된다.
| 구분 | 주택분 | 토지분 |
| 종합부동산세액 | 주택에 대한 종합부동산세 | 종합합산세액+별도합산세액 |
3. 비과세 및 감면 등
지방세법, 조세특례제한법 및 시군의 감면조례에 따른 비과세/과세면제 또는 경감에 관한 규정은 종합부동산세를 부과할 때 이를 준용한다(종부세법 제6조 제1항, 2항).
따라서 경우 공시가격은 다음과 같이 계산된다.
공시가격 = [감면대상인 주택/토지의 공시가격] x [1-감면비율(비과세/면제는 100%)]
4. 주택에 대한 과세
4.1. 납세의무자
과세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동산세를 납부할 의무가 있다(종부세법 제7조 제1항).
다만, 수탁자(신탁사)의 명의로 등기된 신탁재산으로서의 주택은 수탁자가 아니라, 위탁자가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다(종부세법 제7조 제2항).
예를 들어서, 충광지역주택조합(가칭)이 아파트개발사업을 추진하고자 한다. 이때, 개발 사업대상 부지에는 이미 30년된 빌라가 1채 있어서, 해당 빌라를 매수하여 철거하려고 한다. 철거는 약 2년 후에 진행될 예정이다.
이 경우 충광지역주택조합은 해당 빌라(신탁주택)를 신탁사에 신탁한다고 가정한다면, 명의는 신탁사(수탁자)에 있다고 하더라도 위탁자인 충광지역주택조합이 종합부동산세를 납부해야하는 것이다.
그리고 신탁주택의 위탁자가 다음 중 어느 하나에 해당하는 종합부동산세 또는 강제징수비(이하 "종합부동산세 등"를 체납하면, 위탁자의 다른 재산에 대하여 강제징수를 하여도 징수할 금액에 미치지 못할 때 해당 신탁주택의 수탁자는 그 신탁주택으로써 위탁자의 종합부동산세 등을 납부할 의무가 있다.
1) 신탁 설정일 이후에 국세기본법에 따른 법정기일이 도래하는 종합부동산세로서 해당 신탁주택과 관련하여 발생한 것
2) 위 1) 금액에 대한 강제징수 과정에서 발생한 강제징수비
4.2. 과세표준
주택에 대한 종합부동산세의 과세표준은 다음과 같이 납세의무자별로 주택의 공시가격을 합산한 금액에서 기본공제금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱한 금액으로 한다. 다만, 그 금액이 영(0)보다 작은 경우에는 영(0)으로 본다(종합부동산세법 제8조 제1항).
| 구분 | 주택에 대한 종합부동산세의 과세표준 |
| ⓐ 1세대 1주택자 | (∑인별 주택의 공시가격-12억원) x 공정시장가액비율(*1) |
| ⓑ 2.7%,5% 세율이 적용되는 법인 또는 법인으로 보는 단체 | ( ∑인별 주택의 공시가격-0억원) x 공정시장가액비율 |
| ⓒ 위 ⓐ,ⓑ에 해당하지 않는 자 [다주택자 등] | ( ∑인별 주택의 공시가격-9억원) x 공정시장가액비율 |
(*1) [종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율)]
“대통령령으로 정하는 공정시장가액비율”이란 100분의 60을 말하되, 2019년부터 2021년까지 납세의무가 성립하는 종합부동산세에 대해서는 다음 각 호의 연도별 비율을 말한다. <개정 2019. 2. 12., 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>
1. 2019년: 100분의 85
2. 2020년: 100분의 90
3. 2021년: 100분의 95
- 주택분 종합부동산세 기본공제금액 상향
| <개정내용> 종합부동산세의 과세표준을 산정할 때 주택 공시가격 합산액에서 공제하는 금액을 1세대 1주택자의 경우에는 '11억원'에서 '12억원'으로, 다주택자의 경우에는 '6억원'에서 '9억원'으로 각각 상향하였다(2023년 1월 1일 이후 납세의무 성립하는 분부터 적용됨). |
다음 종합부동산세법 포스팅에서는 1세대 주택의 개념과, 1세대 1주택자로 보는 특례, 합산배제 주택 등에 대해서 다루도록 합니다.
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