[부동산PF 담보 및 신용보강#1] 일반적 특징, 자금보충약정 및 이자지급보증

부동산PF 담보 및 신용보강의 일반적 특징, 자금보충 및 이자지급보증

 

1. 국내 부동산PF의 신용보강

1.1. 특징

부동산 PF는 부동산 개발로부터 향후 발생할 것으로 기대되는 현금흐름을 기초로 하여 자금을 융통하는 장기금융조달방식으로 장래 발생할 것으로 예상되는 권리를 담보로 하기 때문에 다양한 위험에 노출되어 있다. 이러한 위험들을 관리하기 위해서는 프로젝트건설시공/운영/수익 위험을 상세히 평가하고, 계약 및 기타 약정을 통하여 위험을 투자자(사업주), 대주 및 기타 당사자들 간 배분함으로써 예상되는 위험을 참여자들에게 분산하여야 한다.  

 

그러나 국내 부동산PF는 사업시행사가 자기자본이 매우 과소하여 사업위험을 대부분 시공사가 연대보증이나 책임준공약정을 통해 부담하는 독특한 PF구조로 나타났다. 이러한 구조는 시공사가 개발사업에 대한 위험을 크게 부담하므로 경기침체로 인한 사업실패 시 시공사 부도가 발생할 수 있으며, 시공사 부도는 다른 사업장의 부도로 연결되어 PF를 매개로 금융권, 다른 시공사 등의 연쇄적인 파급이 불가피해질 가능성이 있다[조재영,이희종(2018), "부동산개발사업의 위험관리 방안에 관한 연구", 부동산학보 제73권(2018.5), 32쪽.].

 

1.2. 신용보강 일반

PF와 관련된 일반적 위험은 프로젝트 참여자들 각각의 신용위험, 프로젝트의 완성위험, 프로젝트 대상의 판매위험/원자재조달 위험, 운영위험, 경제적/재무적 위험, 사업기반 위험, 정치적 위험, 불가항력 위험 등이 있다.

 

이와 같은 위험을 관리하기 위해 계약서 및 약정서상 장치를 마련하며, 필요시 보증/보험 등의 제도를 활용하고, 대출원리금 보전을 위하여 인적/물적 담보 및 기타 각종 채권보전수단을 강구하게 된다[정기열(2018),  "부동산프로젝트파이낸싱의 고도화: 부동산신탁회사의 신용보강을 통하여" 부동산분석 제4권 제1호(2018.5), 132쪽 ].

 

국내 부동산PF 신용보강은 각 참여자(주체)별로 다양한 형태로 이뤄지고 있으며, 자금보충 약정 및 기타 보증제도를 먼저 살펴보도록 한다.

 

 

2. 자금보충약정

2.1. 정의 및 특징

자금보충이란 현금흐름 부족으로 인한 상환재원의 부족 등으로 인해 차주가 지급기일(만기포함)에 대출 원리금 변제를 못하거나 부족할 것으로 예상될 경우, 사전에 체결된 자금보충약정을 통해 자금보충인(주로 시공사)이 부족 재원 만큼 차주에게 대여하거나 대주에게 직접입금함으로써 대출 원리금 및 부수 채권의 상환을 보장하는 약정이다.

 

자금보충인이 약정에 따라 차주에게 신규로 대여한 금원은 기존 대주의 채권보다 변제순위상 후순위가 되도록 함으로써 후순위대출의 성격을 띠게 된다. 자금보충약정의 이행을 강제하기 위해 자금보충인이 자금보충 미이행시 조건부 채무인수하는 내용으로 통상 약정된다[ 정복희(2016), "부동산 프로젝트 파이낸싱의 채권보전 및 리스크 개선 방안에 대한 연구", 고려대학교 법무대학원 석사학위논문(2016.8),40쪽].

 

즉, 시공사에 자금보충을 요청할 수 있는 자는 금융기관 등이지만 자금을 보충받는 자는 프로젝트 회사가 된다. 자금보충약정의 법적 성질은 민법상 소비대차계약에 가까우나 제3자인 금융기관 등이 소비대차계약을 이행할 것을 요청할 수 있다는 특징이 있다. 소규모의 일시적인 자금보충이 아니라면 시공사가 프로젝트 회사의 자금(현금흐름, 사업성)을 보장한다는 점에서 자금보충약정도 신용보강적인 면에서 사실상 연대보증이나 채무인수와 크게 다르지 않다고 생각된다 [박근용(2014), "부동산 프로젝트 금융(PF)에서 시공사 신용보강에 관한 법적 연구", 금융법연구 제11권 제2호(2014.8), 208쪽].

 

2.2. 자금보충의 종류

자금보충의 종류로는 다음이 있다.

1. 부채상환비율(DSCR)이 일정비율 이하일 경우 비율 유지를 위함
2. 상환일(유동화 만기일)에 지급할 금액의 부족이 발생한 경우를 위함
3. 변제자력이 없는 프로젝트 회사를 위함

 

2.3. 자금보충의 사례

부동산 프로젝트 금융에서의 사례로는, X건설의 부동산 PF를 위해 X건설이 금융기관에 대하여 연대보증의 신용을 제공하고, X건설이 이를 이행하지 못하였을 경우 X건설의 모기업이 X건설이 연대보증을 이행할 수 있도록 자금보충약정서를 제출한 사례가 있다.

 

 

3. 이자지급보증

이자지급 보증은 이자의 지급을 보증하는 것으로서, 신용공여자의 부담이 최소화된 방식이다. 대주는 본 보증을 통해 직접적으로 대출원금의 상환에 대한 담보를 확보하지는 못한다. 다만, 본 보증에 따라 정상적인 이자지급 재원을 확보할 수 있으며, 이자지급보증인(주로 시공사)이 고율의 "연체이자"를 부담하는 것을 기피할 것으로 기대하게 된다.

 

즉, 이자지급보증인이 정상적인 경영상태라면, 고율의 연체이자를 지급하는 것 대신 리파이낸싱 등을 추진하여 대출만기가 도과되기 전에 대출원금을 상환함으로써 연체이자 지급을 회피하게 될 것으로 예상하는 것이다. 그러나 엄밀한 의미에서 이자지급보증은 어디까지나 원금상환에 대한 기대효과를 누리는 것일 뿐 강제성이 미약하여 온전한 인적담보로써는 미흡한 것이 사실이다[정복희(2016), 42쪽].

 

프로젝트 회사 스스로 충분한 자산을 보유하고 있어 금융기관이 프로젝트회사의 자산을 직/간접적인 담보로 확보할 수 있는 경우, 시공사로부터 이자의 납입에 대한 보증만으로도 프로젝트 금융이 가능할 수 있다. 예컨대, 재건축/재개발 프로젝트와 같이 금융기관이 프로젝트 자산(조합원 토지)에 대해 직접 담보를 확보하여 별도 신용보강을 필요로 하지 않는 프로젝트 등에 활용될 수 있다.

 

그러나 이자지급보증도 프로젝트 회사에 연체이자가 발생하고 상당기간 누적될 경우 연체이자가 원금을 초과할 위험도 있다[박근용(2014), 209쪽].

 

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