[지구단위계획수립지침#2] 특별계획구역 변천과정 및 절차

특별계획구역 변천과정, 관련 절차

 

 

1. 특별계획구역 도입배경과 변천과정

1.1. 도입배경

용도지역제는 토지의 효율적인 이용과 공공의 복리증진을 위하여 사용되는 토지이용계획의 구체적인 실현수단이라 할 수 있으나, 우리나라의 경우 용도지역/지구별로 건축규제 내용이 미약할 뿐만 아니라, 어느 지역이든 그 지역의 특성과는 상관없이 획일적으로 적용되기 때문에 지역 여건에 맞는 문제해결과 변화의 양상에 제대로 대응하지 못하여 왔다. 따라서 용도지역/지구상의 건축규제와 함께 지역 여건을 반영하여 토지이용을 구체화할 수 있는 새로운 수단이 도입될 필요가 있었다(각주 1).

 

2000년 7월 도시계획법이 전면 개정되면서 도시설계제도와 상세계획제도를 통합한 지구단위계획제도가 도시지역에 한하여 도입되었는데 "선계획 후 개발"이라는 새로운 패러다임을 충족하는 난개발 방지 수단으로 작용한 것에 불과하였으며 지역 특성에 맞는 개발계획의 수립과 여건 변화에 탄력적으로 대응하는 계획수립에는 여전히 한계가 있었다.

 

그러나 현재의 특별계획구역은 지역특성을 고려하는 개발이 필요한 지역, 도시개발에 따른 파급효과가 큰 대규모 필지, 전략적인 개발을 유도할 필요가 있는 지역등에 대하여 일반 지구단위계획구역과는 다른 의미에서 도입되고 있다.

 

택지개발촉지법에 의해 추진되는 신도시개발은 택지의 개발을 촉진시키기 위한 특별법이지, 미래지향적인 신도시 개발에는 적합하지 않다고 한다. 신도시 개발사업은 신도시 내에서 발생하는 다양한 종류의 활동을 뒷받침할 수 있는 토지이용이 가능하여야 함에도 불구하고 현행 택지개발촉진법에 의한 신도시개발은 용도지역제를 그대로 사용하여 왔기 때문에 토지이용의 제약이 매우 심하였다

 

또한 택지개발촉진법에 의해 신도시개발 계획이 수립되면서 사전에 철저한 준비를 할 수 있는 시간적인 여유와 전문가 및 이해당사자를 참여시키는 과정이 미흡하다는 지적도 있다. 택지개발촉진법에 의하면 개발정책이 결정된 후에 개발계획 및 실시계획(지구단위계획 포함)을 수립하여 승인을 얻어야 하며, 실시설계를 통하여 시공하도록 되어 있다. 따라서 이 법은 "도시설계->실시설계->택지분양"이라는 정상적인 도시개발과정을 생략하거나 졸속하게 하고 있어 도시계획의 질적 측면이 간과될 수 밖에 없는 문제점을 내포하고 있는 것이다. 그 결과 토지를 사들이고 분양하는 방법에 있어 미리 정해진 방법에 따라야 하기 때문에 도시의 다양한 여건 변화에 따른 특성을 적절히 감안할 수 없다는 문제점을 내포하고 있다.

 

1.2. 변천과정

우리나라에 처음으로 특별계획구역 개념의 도시설계가 이루어진 곳은 1983년 잠실 신시가지이다. 도시설계 과정에서 개발에 따른 파급효과가 큰 대규모 나대지의 개발을 유도하고 통제하기 위한 목적으로 도입되었다.

 

이후 지구별로 특별사업구역, 특수사업구역, 특별설계구역 등 유사한 이름으로 복잡하게 운용되어 오다가, 1989년 중앙건축위의 도시설계 심의기준에 관한 규정(건설부 훈령 제774호)에서 특별사업구역이란 명칭이 정식으로 문서화되었다. 그리고 2000년 종전의 건축법에 의한 도시설계제도와 도시계획법에 규정되어 있던 상세계획제도가 지구단위계획이라는 제도로 통합되면서 그 명칭도 특별계획구역으로 변경되었다(각주2)

 

1.3. 특별계획구역의 제도 시행과정

특별계획구역은 도시설계의 본격적인 운영과정에서 제도적으로 도입되었다. 우리나라에서 도시설계는 1980년 건축법에 법적 근거를 마련하면서 시작되어 서울시 내 중요지역들에 본격적으로 시행되었다. 그러던 중 1983년 잠실 신시가지 도시설계 작성 과정에서 개발파급 영향이 큰 대규모 나대지의 개발을 유도하고 통제하기 위한 관리수단의 필요성이 제기되면서 특별사업구역을 도입하게 되었다. 1983년 건설부령으로서 작성된 "도시설계의 작성기준에 관한 규정"에 특별사업구역이 도입된 이후로 1992년에 건축법 시행령에 특별설계구역으로 명시된 경우를 제외하고는 상세계획구역내 특별설계단지, 현재의 지구단위계획구역 내 특별계획구역에 이르기까지 대부분 법령이 아닌 훈령 및 운영지침에 근거하고 있다(각주3).

 

 

2. 지구단위계획수립지침과 특별계획구역 관련 절차

2.1. 지구단위계획 작성절차

지구단위계획수립지침 3-15-4에 의하면 특별계획구역에 대한 지구단위계획 작성절차는 다음과 같다.

1. 지구단위계획을 입안할 때 3-15-2의 조건에 해당하는 곳을 "특별계획구역"으로 반영하여 함께 지정한다.
2. 특별계획구역에 대한 계획내용은 지구단위계획에 포함하여 결정한다. 이 경우 특별계획구역의 지정목적, 전체 지구단위계획과의 관계, 개발방향 등에 대한 사항을 제시한다.
3. 결정된 특별계획구역의 계획내용을 기준으로 하여 지방자치단체 또는 토지소유자가 적절한 시기에 상세한 계획안을 작성하도록 한다.
4. 이렇게 작성한 계획내용을 별도의 계획 승인과정을 거쳐 도시군관리계획으로 결정한다. 이 경우 당해부분에 대한 지구단위계획이 수립된 것으로 본다.
5. 위 4.에서 도시군관리계획으로 결정하는 데 있어 건축물의 용도 등은 물론 건축물의 형태/색채 등 법령에서 지구단위계획으로 결정하도록 한 부분이 있는 경우에는 이들 모두를 도시군관리계획으로 결정하여야 한다.

 

3-15-2의 조건을 확인하시려면 다음 글을 참조하세요.

[지구단위계획수립지침#1] 특별계획구역이란? 관련 법률 및 지침

 

 

2.2. 복합용도의 특별계획구역 개발시 절차

지구단위계획수립지침 3-15-5에 의하면 여러 개의 건축물로 이루어지는 하나의 쇼핑단지를 특별계획구역으로 지정하고 그 개발안을 결정하는 절차는 2가지로,다음과 같다.

1. 지구단위 계획을 결정하고 나중에 특별계획구역의 계획을 수립하는 방안

ⓐ 지구단위계획구역 전체에 적용하게 될 건축물의 용도/밀도/동선체계 등 필요한 사항에 대하여 계획을 수립/결정한다. ⓑ 위 ⓐ에서 결정된 계획을 토대로 특별계획구역에 대한 세부개발계획을 따로 만들고 지구단위계획의 변경을 통하여 이를 반영한다.

2. 지구단위계획과 특별계획구역에 대한 계획을 함께 작성하는 방안: 지구단위계획을 수립할 때 개발업자가 미리 종합개발계획안을 작성하고 입안권자와 협의하여 지구단위계획에 이를 반영/결정하도록 한다.

 

 

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• 특별계획구역 관련 내용

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• 지구단위계획 관련 내용

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[국토계획법#2] 지구단위계획의 수립기준, 필요적 고려사항

[국토계획법#3] 지구단위계획구역의 지정(의무적, 재량적, 도시지역외)

[국토계획법#4] 지구단위계획의 내용 및 공공시설 등 설치비용

 

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참고문헌

이상복(2023), 부동산개발금융법, 박영사

 

(각주 1) 신태형, 구자훈(2012), "특별계획구역의 구역지정 및 지침특성에 관한 고찰: 2000년 이후 수립된 서울특별시 사례를 중심으로", 한국도시설계학회지 제13권 제6호(2012.12), 121쪽

 

(각주2) 서영석(2011), "신도시 특별계획구역 현상설계에 관한 연구", 경원대학교 환경대학원 석사학위논문(2011.6)

 

(각주3) 신태형(2013), "특별계획구역의 운영특성 규명을 통한 도시설계적 실현성과에 관한 연구", 한양대학교 도시대학원 박사학위논문(2013.2), 25-26쪽.