[국토계획법#2] 지구단위계획의 수립기준, 필요적 고려사항

 

지구단위계획의 수립기준, 필요적 고려사항

 

1. 지구단위계획의 수립

지구단위계획사업은 지구단위계획에 의한 사업이다.  지구단위계획은  도시군관리계획의 한 유형이므로(국토계획법 제2조 제4호), 도시군관리계획의 수립 절차에 관한 국토계획법 제214조부터 제35조가 적용되는 이외에 제49조부터 제54조의 규정이 적용된다.

 

 

2. 지구단위계획의 필요적 고려사항

지구단위계획은 1) 도시의 정비관리, 보전, 개발 등 지구단위계획구역의 지정 목적, 2) 주거, 산업, 유통, 관광휴양, 복합 등 지구단위계획구역의 중심기능, 3) 해당 용도지역의 특성, 4) 지역공동체의 활성화, 5) 안전하고 지속가능한 생활권의 조성, 6) 해당 지역 및 인근 지역의 토지 이용을 고려한 토지이용계획과 건축계획의 조화를 고려하여 수립한다(국토계획법 제49조 제1항, 동법 시행령42의3 제1항).

 

 

3. 지구단위계획의 수립기준

국토부장관은 지구단위계획의 수립기준을 정할 때에는 다음의 사항을 고려해야 한다(국토계획법49조 제2항, 동법 시행령42의3 제2항).

1. 개발제한구역에 지구단위계획을 수립할 때에는 개발제한구역의 지정 목적이나 주변환경이 훼손되지 아니하도록 하고, 개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법을 우선하여 적용할 것

1의2. 보전관리지역에 지구단위계획을 수립할 때에는 제44조 제1항 제1호의 2 각 목 외의 부분 후단에 따른 경우를 제외하고는 녹지 또는 공원으로 계획하는 등 환경 훼손을 최소화할 것

1의3. 문화재보호법 제13조에 따른 역사문화환경 보존지역에서 지구단위계획을 수립하는 경우에는 문화재 및 역사문화환경과 조화되도록 할 것.

2. 지구단위계획구역에서 원활한 교통소통을 위하여 필요한 경우에는 지구단위계획으로 건축물부설주차장을 해당 건축물의 대지가 속하여 있는 가구에서 해당 건축물의 대지 바깥에 단독 또는 공동으로 설치하게 할 수 있도록 할 것. 이 경우 대지 바깥에 공동으로 설치하는 건축물부설주차장의 위치 및 규모 등은 지구단위계획으로 정한다.

3. 제2호에 따라 대지 바깥에 설치하는 건축물부설주차장의 출입구는 간선도로변에 두지 아니하도록 할 것. 다만, 특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수가 해당 지구단위계획구역의 교통소통에 관한 계획 등을 고려하여 교통소통에 지장이 없다고 인정하는 경우에는 그러하지 아니하다.

4. 지구단위계획구역에서 공공사업의 시행, 대형건축물의 건축 또는 2필지 이상의 토지소유자의 공동개발 등을 위하여 필요한 경우에는 특정 부분을 별도의 구역으로 지정하여 계획의 상세 정도 등을 따로 정할 수 있도록 할 것.

5. 지구단위계획구역의 지정 목적, 향후 예상되는 여건변화, 지구단위계획구역의 관리 방안 등을 고려하여 제25조 제4항 제9호에 따른 경미한 사항을 정하는 것이 필요한지를 검토하여 지구단위계획에 반영하도록 할 것

6. 지구단위계획의 내용 중 기존의 용도지역 또는 용도지구를 용적률이 높은 용도지역 또는 용도지구로 변경하는 사항이 포함되어 있는 경우 변경되는 구역의 용적률은 기존의 용도지역 또는 용도지구의 용적률을 적용하되, 공공시설부지의 제공현황 등을 고려하여 용적률을 완화할 수 있도록 계획할 것

7. 국토계획법 시행령 제46조[도시지역 내 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화적용] 및 제47조[도시지역 외 지구단위계획구역에서의 건폐율 등의 완화 적용]에 따른 건폐율/용적률 등의 완화 범위를 포함하여 지구단위계획을 수립하도록 할 것

8. 법 제51조 제1항 제8호의2[*]에 해당하는 도시지역 내 주거, 상업, 업무 등의 기능을 결합하는 복합적 토지이용의 증진이 필요한 지역은 지정 목적을 복합용도개발형으로 구분하되, 3개 이상의 중심기능을 포함하여야 하고 중심기능 중 어느 하나에 집중되지 아니하도록 계획할 것

(*) 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요한 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 1. 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역  2. 역세권의 체계적ㆍ계획적 개발이 필요한 지역 3. 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지(結節地)로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역 4. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역,  「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역

9. 법 제51조 제2항 제1호[도시정비법 제8조의 정비구역, 택지개발촉진법 제3조의 택지개발지구의 지역에서 시행사업이 끝난 후 10년이 지난 지역]의 지역에 수립하는 지구단위계획의 내용 중 법 제52조 제1항 제1호[용도지역/용도지구] 및 동항 제4호[건폐율/용적률, 건축물 높이의 한도(건축물의 용도제한은 제외)]의 사항은 해당지역에 시행된 사업이 끝난 때의 내용을 유지함을 원칙으로 할 것

10. 도시지역 외의 지역에 지정하는 지구단위계획구역은 해당 구역의 중심기능에 따라 주거형, 산업/유통형, 관광/휴양형 또는 복합형 등으로 지정 목적을 구분할 것.

11. 도시지역 외의 지구단위계획구역에서 건축할 수 있는 건축물의 용도, 종류 및 규모 등은 해당 구역의 중심기능과 유사한 도시지역의 용도지역별 건축제한 등을 고려하여 지구단위계획으로 정할 것

 

 

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2023.10.10 - [부동산/법령 및 정책] - [국토계획법#1] 지구단위계획이란? 지구단위계획 관련 법규 및 지침

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