[국토계획법#5]개발행위허가 제도, 허가대상, 허가기준

 

개발행위허가 제도. 허가대상, 허가기준

 

1.  개발행위허가 제도

1.1. 의의

개발행위허가제도는 소규모 개발을 계획적으로 관리하는 수단으로, 중규모/대규모 개발시 필요한 "지구단위계획(도시관리계획)", "도시계획시설사업" 등의 행정 절차와 구분된다. 

 

즉, 지구단위계획이나 도시계획시설사업을 위한 계획을 수립하지 않고, 건축물의 건축 등의 개발행위를 할 수 있도록 하는 것이다.

 

이 제도는 계획의 적정성, 기반시설의 확보 여부, 주변 경관 및 환경과의 조화 등을 고려하여 난개발을 방지하고, 국토의 계획적 관리를 도모하는 제도라고 할 수 있다.

 

1.2. 연혁

1962년 도시계획법에 최초로 도입된 이후, 2000년 도시계획법을 전면 개정하면서 "토지형질변경"에 대한 행위허가 제도를 "개발행위허가" 제도로 전환함으로써 허가대상을 명확히 규정하게 되었다.

 

개발행위허가제도는 이후 2002년 국토계획법에 계승되었으며, 종전 도시지역에만 적용되던 것을 비도시지역에까지 확대적용하게 되어, 비로소 전 국토에 개발행위허가제를 정착시키게 되었다.

<요약>
개발행위허가는 도시지역 뿐 아니라, 비도시지역(관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역)까지 적용되는 제도이며, 지구단위계획이나 도시계획시설사업 등을 통한 인허가를 받지 않는 경우라면 개발행위허가를 받아야하는 것이다.

 

2. 개발행위허가 대상

2.1. 원칙

개발행위허가 대상은 다음과 같다. 

지정 대상	개발행위허가 대상
건축물의 건축	건축법에 따른 건축물의 건축
공작물의 설치	인공을 가하여 제작한 시설물의 설치(건축법상 건축물 제외)
토지의 형질변경	-절토(땅깎기), 성토(흙쌓기), 정지(땅고르기), 포장 등의 방법으로 토지 형상을 변경하는 행위 -공유수면의 매립(경작 위한 토지의 형질변경은 제외)
토석의 채취	흙, 모래, 자갈, 바위 등의 토석을 채취하는 행위 (토지 형질변경 목적으로 하는 것은 제외)
토지의 분할	- 녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 안에서 관계법령의 인허가를 받지 않고 행하는 토지 분할 - 건축법에 따른 분할제한 면적 미만으로 분할하는 토지 분할 - 관계 토지의 법령 따른 인허가 받지 않고 행하는 너비 5m이하로의 토지 분할
물건 쌓아놓는 행위	녹지지역, 관리지역 또는 자연환경보전지역에서 건축물의 울타리 안에 위치하지 않은 토지에 물건을 1월(月) 이상 쌓아놓는 행위

 

2.2. 예외

도시군계획사업에 의한 행위는 허가 받지 않아도 되며, 여기에는 도시군계획시설사업, 도시개발사업, 도시정비사업이 해당된다.

 

한편, 개발행위허가를 득하지 않아도 할 수 있는 행위의 대표적인 것은 "토지 일부를 공공용지 또는 공용지로 하기 위한 토지의 분할"이다. 또한 "토지 일부가 도시군계획시설로 지형도면 고시가 된 해당 토지의 분할"이다.

 

 

3. 개발행위 허가의 기준

3.1. 허가권자

특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장 또는 군수는 다음 기준에 적합하면 개발행위 허가를 하여야 한다(국토계획법 제58조 제1항, 동법시행령 제55조 제1항)

 

3.2. 기준(모두 만족)

ⓐ 용도지역별 특성을 고려한 토지형질변경

 

도시지역	- 주거,상업,자연녹지,생산녹지	10,000 ㎡ 미만
	- 공업지역	30,000 ㎡ 미만
	- 보전녹지지역	5,000 ㎡ 미만
관리지역	30,000 ㎡ 미만	이 범위 안에서 도시군 계획조례로 따로 정할 수 있음.
농림지역	30,000 ㎡ 미만
자연환경보전지역	5,000 ㎡ 미만

ⓑ 도시군관리계획 및 성장관리방안의 내용에 배치되지 않을 것

ⓒ 도시군계획사업의 시행에 지장이 없을 것

ⓓ 주변지역 토지이용실태, 토지이용계획 등 주변환경 또는 경관과 조화를 이룰 것

ⓔ 해당 개발행위에 따른 기반시설의 설치 또는 그에 필요한 용지의 확보계획이 적정할 것

 

3.3. 허가 전 시행자의 의견청취

허가권자는 개발행위허가/변경허가를 하려면, 해당 지역에서 시행되는 도시군계획사업의 시행자의 의견을 들어야 한다.

OO시장: 김개발씨, 이번에 김개발씨가 도시개발사업 하는 지역에 개발행위를 하려는 사람이 있거든요. 어떻게 생각해요?

김개발:  예, 사업 진행하는 데 아무런 지장 없어요. 

 

 

4. 도시계획위원회 자문 및 심의

도시계획위원회 심의는 개발행위허가대상이 되는 사업 중에서 개발행위가 상대적으로 큰 규모여서 해당 개발행위만을 보고 허가여부를 판단하기 곤란한 경우 의무이다.

 

개발 규모에 따라, 도시계획위원회 심의는 i) 중앙 도시계획위, ii) 시도 도시계획위, iii) 시군구 도시계획위로 나뉜다[동법 시행령 제572조 제2항]

구분	중앙	시도	시군구
면적	1 ㎢ 이상의 토지형질변경	30만 ㎡~1㎢미만 토지형질변경	30만  ㎡ 미만 토지형질 변경
부피	100만 ㎥ 이상 토석채취	50만~100만 미만 토석 채취	3만~50만 미만의 토석채취

[동법 제59조 제1항, 동법 시행령 제57조 제1항]
이때, 토지형질변경은 지역구분에 따라 다음 규모 이상일 것을 요한다.

1) 주거/상업/자연녹지/생산녹지지역 : 1만 ㎡ 이상
2) 공업/관리지역/농림지역: 3만 ㎡ 이상
3) 보존녹지/자연환경보전지역: 5천 ㎡ 이상

한편, 토석채취는 부피 3만 ㎥ 이상일 것을 요한다.

마지막으로, 공장 건축을 위한 토지 형질변경 부지면적이 1만 ㎡ 인 경우

 

다만, 다음의 경우에는 중앙도시계획위/지방도시위계획위의 심의를 받지 않는다(동법 제59조 제2항, 동법 시행령 제57조 제5항).

1) 도시계획위의 심의를 받는 구역에서 하는 개발행위
2) 지구단위계획을 수립한 지역에서 하는 개발행위
3) 주거/상업/공업지역에서 시행하는 개발행위 중 조례로 정하는 규모 및 위치에 해당하지 않는 개발행위
4) 환경영향평가법상 환경영향평가를 받은 개발행위
5) 도시교통정비 촉진법에 따른 교통영향분석/개선대책에 대한 검토를 받은 개발행위
6) 농어촌정비법상 농어촌정비사업 중 농어촌 정비를 위한 개발행위
7) 산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률에 따른 산림사업 및 사방사업법에 따른 사방사업을 위한 개발행위

 

참고로, 환경영향평가법상 사업 실시계획/시행인가의 고시 전에 환경영향평가를 실시하여야 하는 사업은 다음과 같다.

i) 도시개발법상 도시개발사업 중 사업면적이 25만 ㎡ 이상

ii) 도시정비법상 정비사업(주거환경개선사업은 제외) 중 사업면적이 30만  ㎡ 이상

iii) 국토계획법상 도시군계획시설사업 중 대통령령으로 정하는 사업

 

 

 

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