[국토계획법#3] 지구단위계획구역의 지정(의무적, 재량적, 도시지역외)

 

지구단위계획구역의 지정(의무적, 재량적, 도시지역 외의 지역)

1. 지구단위계획구역의 재량적 지정

국토교통부장관, 시도지사, 시장 또는 군수는 다음 어느 하나에 해당하는 지역의 전부 또는 일부에 대하여 지구단위계획구역을 지정할 수 있다(국토계획법 제51조 제1항).

i) 법 제37조(용도지구의 지정)에 따라 지정된 용도지구(제1호),
ii) 도시개발법 제3조에 다라 지정된 도시개발구역(제2호),
iii) 도시정비법 제8조에 따라 지정된 정비구역(제3호),
iv) 택지개발촉진법 제3조에 따라 지정된 택지개발지구(제4호),
v) 주택법 제15조에 따른 대지조성사업지구(제5호),
vi) 산업입지법 제2조 제6호의 산업단지 및 동조 제12호의 준산업단지(제6호),
vii) 관광진흥법 제52조에 따라 지정된 관광단지와 같은 법 제70조에 따라 지정된 관광특구(제7호),
viii) 개발제한구역/도시자연공원구역/시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 구역, 녹지지역에서 주거/상업/공업지역으로 변경되는 구역과 새로 도시지역으로 편입되는 구역 중 계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역(제8호),
ix) 도시지역 내 주거/상업/업무 등의 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용을 증진시킬 필요가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건(*1)에 해당하는 지역(제8호의2)

(*1) 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역 및 상업지역에서 낙후된 도심 기능을 회복하거나 도시균형발전을 위한 중심지 육성이 필요한 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다(동법 시행령 제43조 제1항) 1. 주요 역세권, 고속버스 및 시외버스 터미널, 간선도로의 교차지 등 양호한 기반시설을 갖추고 있어 대중교통 이용이 용이한 지역 2. 역세권의 체계적ㆍ계획적 개발이 필요한 지역 3. 세 개 이상의 노선이 교차하는 대중교통 결절지(結節地)로부터 1킬로미터 이내에 위치한 지역 4. 「역세권의 개발 및 이용에 관한 법률」에 따른 역세권개발구역, 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 고밀복합형 재정비촉진지구로 지정된 지역

x) 도시지역 내 유휴토지를 효율적으로 개발하거나 교정시설, 군사시설, 그 밖에 대통령령으로 정하는 시설(*2)을 이전 또는 재배치하여 토지 이용을 합리화하고, 그 기능을 증진시키기 위하여 집중적으로 정비가 필요한 지역으로서 대통령령으로 정하는 요건(*3)에 해당하는 지역(제8호의3)

(*2) 대통령령으로 정하는 시설 [동법 시행령 43조 제2항] 1. 철도, 항만, 공항, 공장, 병원, 학교, 공공청사, 공공기관, 시장, 운동장 및 터미널 2. 그 밖에 제1호와 유사한 시설로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 시설

(*3) 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 지역 [동법 시행령 43조 제3항]  5천제곱미터 이상으로서 도시ㆍ군계획조례로 정하는 면적 이상의 유휴토지 또는 대규모 시설의 이전부지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역을 말한다.  1. 대규모 시설의 이전에 따라 도시기능의 재배치 및 정비가 필요한 지역 2. 토지의 활용 잠재력이 높고 지역거점 육성이 필요한 지역 3. 지역경제 활성화와 고용창출의 효과가 클 것으로 예상되는 지역

xi) 도시지역의 체계적/계획적인 관리 또는 개발이 필요한 지역(제9호)

xii) 그 밖에 양호한 환경의 확보나 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 대통령령(*4)으로 정하는 지역(제10호)

(*4) 대통령령으로 정하는 지역 [동법 시행령 제43조 제4항] 1. 법 제127조제1항의 규정에 의하여 지정된 시범도시 2. 법 제63조제2항의 규정에 의하여 고시된 개발행위허가제한지역 3. 지하 및 공중공간을 효율적으로 개발하고자 하는 지역 4. 용도지역의 지정ㆍ변경에 관한 도시ㆍ군관리계획을 입안하기 위하여 열람공고된 지역 5. 삭제 6. 주택재건축사업에 의하여 공동주택을 건축하는 지역 7. 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지와 접하여 공공시설을 설치하고자 하는 자연녹지지역 8. 그 밖에 양호한 환경의 확보 또는 기능 및 미관의 증진 등을 위하여 필요한 지역으로서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례가 정하는 지역

 

 

2. 지구단위계획구역의 의무적 지정

국토부장관, 시도지사, 시장 또는 군수는 다음 어느 하나에 해당하는 지역은 지구단위계획구역으로 지정하여야 한다(국토계획법 제51조 제2항 본문). 다만, 관계 법률에 따라 그 지역에 토지이용과 건축에 관한 계획이 수립되어 있는 경우에는 그러하지 아니하다(국토계획법 제51조 제2항 단서).

i) 앞의 제1항 제3호 및 제4호의 지역에서 시행되는 사업이 끝난 후 10년이 지난 지역(제1호),
ii) 앞의 제1항 각 호 중 체계적/계획적인 개발 또는 관리가 필요한 지역으로서 대통령령(*5)으로 정하는 지역(제2호)

(*5) 대통령령으로 정하는 지역 [동법 시행령 제43조 제5항] 다음 각 호의 지역으로서 그 면적이 30만제곱미터 이상인 지역을 말한다.  1. 시가화조정구역 또는 공원에서 해제되는 지역. 다만, 녹지지역으로 지정 또는 존치되거나 법 또는 다른 법령에 의하여 도시ㆍ군계획사업 등 개발계획이 수립되지 아니하는 경우를 제외한다. 2. 녹지지역에서 주거지역ㆍ상업지역 또는 공업지역으로 변경되는 지역 3. 그 밖에 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 도시ㆍ군계획조례로 정하는 지

 

 

3. 도시지역 외의 지역의 지정

도시지역 외의 지역을 지구단위계획구역으로 지정하려는 경우, 다음 각 호 어느 하나에 해당하여야 한다(국토계획법 제51조 제3항).

1. 지정하려는 구역 면적의 100분의 50 이상이 제36조[용도구역의 지정]에 따라 지정된 계획관리지역으로서 대통령령으로 정하는 요건(*6)에 해당하는 지역

(*6) 대통령령으로 정하는 요건 [ 동법 시행령 제 44조] 1. 계획관리지역 외에 지구단위계획구역에 포함하는 지역은 생산관리지역 또는 보전관리지역일 것 1의2. 지구단위계획구역에 보전관리지역을 포함하는 경우 해당 보전관리지역의 면적은 다음 각 목의 구분에 따른 요건을 충족할 것. 이 경우 개발행위허가를 받는 등 이미 개발된 토지, 「산지관리법」 제25조에 따른 토석채취허가를 받고 토석의 채취가 완료된 토지로서 같은 법 제4조제1항제2호의 준보전산지에 해당하는 토지 및 해당 토지를 개발하여도 주변지역의 환경오염ㆍ환경훼손 우려가 없는 경우로서 해당 도시계획위원회 또는 제25조제2항에 따른 공동위원회의 심의를 거쳐 지구단위계획구역에 포함되는 토지의 면적은 다음 각 목에 따른 보전관리지역의 면적 산정에서 제외한다. 가. 전체 지구단위계획구역 면적이 10만제곱미터 이하인 경우: 전체 지구단위계획구역 면적의 20퍼센트 이내 나. 전체 지구단위계획구역 면적이 10만제곱미터 초과 20만제곱미터 이하인 경우: 2만제곱미터 다. 전체 지구단위계획구역 면적이 20만제곱미터를 초과하는 경우: 전체 지구단위계획구역 면적의 10퍼센트 이내 2. 지구단위계획구역으로 지정하고자 하는 토지의 면적이 다음 각목의 어느 하나에 규정된 면적 요건에 해당할 것 가. 지정하고자 하는 지역에 「건축법 시행령」 별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우에는 30만제곱미터 이상일 것. 이 경우 다음 요건에 해당하는 때에는 일단의 토지를 통합하여 하나의 지구단위계획구역으로 지정할 수 있다.    (1) 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 각각의 토지의 면적이 10만제곱미터 이상이고, 그 총면적이 30만제곱미터 이상일 것    (2) (1)의 각 토지는 국토교통부장관이 정하는 범위안에 위치하고, 국토교통부장관이 정하는 규모 이상의 도로로 서로 연결되어 있거나 연결도로의 설치가 가능할 것 나. 지정하고자 하는 지역에「건축법시행령」별표 1 제2호의 공동주택중 아파트 또는 연립주택의 건설계획이 포함되는 경우로서 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10만제곱미터 이상일 것    (1) 지구단위계획구역이「수도권정비계획법」제6조제1항제3호의 규정에 의한 자연보전권역인 경우    (2) 지구단위계획구역 안에 초등학교 용지를 확보하여 관할 교육청의 동의를 얻거나 지구단위계획구역 안 또는 지구단위계획구역으로부터 통학이 가능한 거리에 초등학교가 위치하고 학생수용이 가능한 경우로서 관할 교육청의 동의를 얻은 경우 다. 가목 및 나목의 경우를 제외하고는 3만제곱미터 이상일 것 3. 당해 지역에 도로ㆍ수도공급설비ㆍ하수도 등 기반시설을 공급할 수 있을 것 4. 자연환경ㆍ경관ㆍ미관 등을 해치지 아니하고 문화재의 훼손우려가 없을 것

2. 제37조[용도지구의 지정]에 따라 지정된 개발진흥지구로서 대통령령으로 정하는 요건(*7)에 해당하는 지역

(*7) 대통령령으로 정하는 요건 [동법 시행령 제44조 제2항] 1. 동 시행령 제1항제2호부터 제4호까지의 요건에 해당할 것 2. 당해 개발진흥지구가 다음 각 목의 지역에 위치할 것 가. 주거개발진흥지구, 복합개발진흥지구(주거기능이 포함된 경우에 한한다) 및 특정개발진흥지구 : 계획관리지역 나. 산업ㆍ유통개발진흥지구 및 복합개발진흥지구(주거기능이 포함되지 아니한 경우에 한한다) : 계획관리지역ㆍ생산관리지역 또는 농림지역 다. 관광ㆍ휴양개발진흥지구 : 도시지역외의 지역

3. 제37조[용도지구의 지정]에 따라 지정된 용도지구를 폐지하고 그 용도지구에서의 행위 제한 등을 지구단위계획으로 대체하려는 지역

 

 

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